Có một dòng tiền đầu tư đang âm thầm tìm về Thủ Đức gom đất với kỳ vọng “lên đời” nhờ quy hoạch, nhưng cũng cần cảnh báo về một cơn sốt manh nha xuất hiện theo kiểu “nước lên, thuyền lên”.
Tìm “điểm nóng” quy hoạch
Mấy tuần nay, thông tin 3 quận Thủ Đức, quận 2 và quận 9 sẽ được chọn trở thành Thành phố Thủ Đức là chủ đề được bàn tán rôm rả trong các hội nhóm, ngoài các quán cà phê địa ốc. Những người nhanh chân hơn đã bắt đầu tung chân rết tỏa đi khắp “hang cùng ngõ hẻm” tìm mối bỏ tiền.
Địa chỉ nóng nhất trong làn sóng săn tìm nhà đất tại thị trường khu Đông gần đây được các môi giới cho là phường Trường Thọ của quận Thủ Đức. So với nhiều khu vực khác của quận này, Trường Thọ trước nay ít được chú ý, giá cả bất động sản cũng không quá đắt đỏ do địa thế có nhiều nhà máy, cụm cảng IDC Trường Thọ bao quanh, hạ tầng đường sá chưa được đầu tư đồng bộ.
Song phường Trường Thọ lại có vị trí khá chiến lược, thuận lợi cho cả 3 loại hình giao thông thủy, bộ và đường sắt đô thị. Đặc biệt, khả năng chính quyền TP.HCM sẽ chọn phường Trường Thọ làm khu đô thị trung tâm của Thành phố Thủ Đức thực sự là thông tin nóng khiến giá đất tại đây nhảy múa sôi động.
Giới đầu tư đang rình rập các khu đất từ việc di dời nhiều nhà máy, xí nghiệp tại Trường Thọ. Do từ trước đến nay ít được để ý nên quỹ đất này còn khá lớn. Trong đó, để hướng tới đô thị sáng tạo trong tương lai, mới đây khu vực Trường Thọ đã được TP.HCM đề xuất quy hoạch lại 3 ô đất A1, A2 và A5 với diện tích khoảng 8 ha. Đây là khu đất thuộc Nhà máy Thép Thủ Đức.
Trước đó, tại Trường Thọ cũng đã có quy hoạch xây dựng một khu đô thị có quy mô khoảng 30 ha (tên thương mại dự án là River City), gồm khu đất cảng ICD Sotrans hơn 10 ha của STG; khu đất nhà máy Công ty cổ phần Thép Thủ Đức VNSTEEL; khu đất 10,6 ha hiện là Trạm nghiền Thủ Đức Chi nhánh Công ty cổ phần Xi Măng Hà Tiên 1 và khu đất 0,8 ha hiện là văn phòng và nhà xưởng của Công ty Vận tải Hà Tiên.
Ngoài phường Trường Thọ, hai “điểm nóng” khác đang được săn tìm là khu vực phường Linh Trung, quận Thủ Đức và khu Tam Đa (thuộc phường Trường Thạnh, quận 9).
Đây là 2 khu vực được Sở Quy hoạch – Kiến trúc đề xuất với UBND TP.HCM định hướng trở thành phân khu thuộc Khu đô thị sáng tạo tương tác cao phía Đông Thành phố. Theo đó, quy hoạch phường Linh Trung có diện tích khoảng 28 ha, là dải đất kết nối giữa Đại học Quốc gia TP.HCM và Khu công nghệ cao Thành phố. Còn Khu Tam Đa rộng khoảng 25ha sẽ trở thành khu vực trọng điểm Trung tâm công nghệ sinh thái.
Lối vào phường Trường Thọ – khu vực đang hút dòng tiền đầu tư. Ảnh: Lê Toàn
Giá sẽ còn tăng?
Tay lăm lăm cây bút đỏ, vừa vạch một vòng tròn bao quanh địa giới khu Đông TP.HCM bao gồm quận 2, quận 9 và Thủ Đức, một nhà đầu tư kiêm môi giới vốn thuộc từng ngõ ngách của khu vực này vừa nói, thực ra khu Đông đã sốt lâu rồi, chỉ trừ Thủ Đức còn khá yên ả.
Thành phố Thủ Đức tương lai
Với lợi thế cửa ngõ kết nối toàn vùng Nam Bộ, nên chính sách phát triển hạ tầng của TP.HCM có vẻ như dồn mạnh hơn vào khu Đông. Từ sức bật đó, nơi đây cũng là “cứ điểm” của một loạt nhà phát triển bất động sản lớn như Vingroup, Novaland, Đại Quang Minh, Hưng Thịnh, Tiến Phước… Giá đất tại đây không ngừng tăng trong nhiều năm qua.
Khả năng tăng giá đến đâu phụ thuộc vào sức hấp dẫn của dự án, nhưng theo khảo sát của Công ty DKRA Việt Nam, mặt bằng giá chung của khu Đông hiện nay dao động từ khoảng trên dưới 40 triệu đồng/m2 – 180 triệu đồng/m2 cho loại hình căn hộ (tùy vào đẳng cấp từng dự án) và khoảng từ trên 40 triệu đồng/m2 – 200 triệu đồng/m2 cho loại hình đất nền. Nhà xây sẵn không dưới 9 – 10 tỷ đồng/căn và có những dự án biệt thự lên đến vài trăm tỷ đồng/căn.
Mức tăng tịnh tiến và mặt bằng giá đã neo ở mức cao như vậy liệu còn đủ sức hấp dẫn để nhà đầu tư bỏ tiền? Mấy tuần qua, giới đầu tư đã trả lời câu hỏi này bằng những động thái trên thực tế. Họ đang săn lùng những lô đất ở các khu vực ít được chú ý trước đó theo kiểu “hết nạc vạc đến xương”.
Bản thân các chuyên gia và doanh nghiệp trực tiếp triển khai dự án cũng cho rằng, thị trường sẽ còn tiếp tục tăng giá nếu các chính sách phát triển Thành phố Thủ Đức dần được công bố cụ thể.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa chia sẻ, việc thành lập Thành phố Thủ Đức sẽ giúp thị trường bất động sản khu vực hưởng lợi. Trong năm 2020, tác động của dịch sẽ khiến nhiều khu vực của TP.HCM bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, khu Đông dự báo vẫn hút khách với các sản phẩm căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng và nhà phố 5 – 6 tỷ đồng/căn.
“Giá bất động sản khu này có thể tăng 5 – 10% trong một vài quý tới”, ông Quang nhận định.
Đồng quan điểm, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho biết, động thái tăng giá vừa qua là phản ứng bình thường của thị trường trước thông tin tích cực. Một mô hình đô thị mới sẽ tạo động lực lớn cho sự phát triển kinh tế của Thành phố. Tuy nhiên, quan trọng là nhà đầu tư có chọn được sản phẩm phù hợp với khả năng của mình để sinh lợi hay không.
“Quỹ đất không còn nhiều, số lượng dự án mới khan hiếm, mặt bằng giá bất động sản trong khu vực hầu hết đều đã cao hơn nhiều nơi khác nên phải chọn được sản phẩm, dự án phù hợp”, ông Chánh nói.
Trong khi đó, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Việt Nam phân tích, về lâu dài, việc chấp thuận chủ trương thành lập Thành phố Thủ Đức trực thuộc TP.HCM sẽ mang đến tác động tích cực lên toàn vùng. Thị trường bất động sản vốn rất “nhạy” quy hoạch nên giá sẽ còn tăng cả ở thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.
“Tôi e rằng, trong 5 năm nữa, khu vực này sẽ trở thành một khu đô thị của những người có điều kiện tài chính với giá bất động sản rất cao so với mặt bằng chung của TP.HCM. Điển hình, dù thị trường chung trầm lắng, nhưng ở khu Đông hiện không thể tìm thấy một dự án căn hộ có giá dưới 40 triệu đồng/m2. Dự án nhà ở vừa túi tiền khó có thể chen chân vào khu vực này. Chính vì vậy, theo tôi, trong quy hoạch Thành phố Thủ Đức ngay từ bây giờ phải chú ý đến chương trình nhà ở vừa túi tiền và nhà ở lần đầu trong cơ cấu mật độ dân cư – dân số và hạ tầng xã hội”, ông Hoàng khuyến cáo.
Ý tưởng đột phá nhưng cần giải pháp hiệu quả
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land
Thực tế, từ lâu khu Đông đã là tâm điểm của cả thị trường bất động sản TP.HCM. Tuy nhiên, việc thành lập Thành phố Thủ Đức sẽ tác động đến mức nào còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó yếu tố về cơ chế, chính sách là vô cùng quan trọng.
Giống như câu chuyện đô thị mới Thủ Thiêm 20 năm qua vẫn chưa phát triển như kỳ vọng, dù đó được xem là ý tưởng đột phá.
Vì vậy, không chỉ với thị trường bất động sản, nhà đầu tư thuộc các ngành kinh tế khác, nhất là những ngành công nghệ cao cũng đang chờ đợi các tín hiệu chính sách cụ thể, thông thoáng cho đơn vị hành chính mới này.
Điều này cần làm sớm và làm rốt ráo để nhà đầu tư yên tâm lên kế hoạch đầu tư.
Quy trình chuyển đổi 3 quận thành một thành phố là không đơn giản
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group
Khi có thông tin quy hoạch mới thì mọi người hồ hởi là đương nhiên. Tuy nhiên, cần thời gian dài để biến quy hoạch thành hiện thực.
Ai cũng muồn làm nhanh, làm sớm, nhưng quy trình chuyển đổi từ 3 quận thành một thành phố là không đơn giản.Có thông tin tốt, giá bất động sản sẽ tăng, nhưng phải căn cứ vào thời gian thực hiện.
Nhiều người kỳ vọng vào tương lai quá gần, nhưng thực tế, tính khả thi của Thành phố Thủ Đức phụ thuộc nhiều vào các chính sách phát triển cụ thể.
Tôi đang chờ đợi các chính sách cụ thể này.
Những điểm nhấn hạ tầng tạo sức bật của khu Đông
Các công trình hiện hữu nổi bật
Đường Phạm Văn Đồng, xa lộ Hà Nội, Mai Chí Thọ, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, Bến xe Miền Đông mới, tuyến Metro số 1, hầm chui Mỹ Thủy, hầm Thủ Thiêm.
Các dự án đang thi công
Cầu Thủ Thiêm 2, đường nối Nguyễn Văn Hưởng – xa lộ Hà Nội (khởi công từ tháng 5/2016, đến nay còn khoảng 200m chưa hoàn thành – đoạn từ đường Nguyễn Cừ đến đường Xuân Thủy); mở rộng đường Đồng Văn Cống (khởi công vào tháng 3/2020, hiện dự án mới hoàn thành công tác chuẩn bị thi công, tiến độ chậm khoảng 2 tháng so với kế hoạch); nâng cấp đường Lương Định Của; nâng cấp mở rộng đường Nguyễn Duy Trinh (đoạn từ cầu Xây Dựng đến nút giao vành đài 2)
Giai đoạn 2020-2025, ưu tiên đầu tư 5 nút giao thông lớn
Nút giao An Phú, nút giao Mỹ Thủy, nút giao Gò Dưa, nút giao Linh Xuân và nút giao Ngã tư Bốn xã. Sở Giao thông – Vận tải TP.HCM tập trung đầu tư 2 nút giao Quốc lộ 1A – đường Vườn Lài và nút giao ngã sáu Công trường Dân Chủ. Đồng thời, cũng triển khai xây dựng 4 cây cầu có quy mô lớn vượt sông gồm cầu Thủ Thiêm 3 và Thủ Thiêm 4, cầu Cát Lái và cầu Cần Giờ.
